אחת השאלות הנפוצות ביותר שאנחנו מקבלים בתחום הנדל"ן היא – האם כדאי להשקיע בחו"ל ואם כן אז איך ואיפה?
הזדמנויות השקעה נמצאות בכל מקום, ורבות מהן מבטיחות תשואות גדולות, עכשיו או בעתיד. אבל מה עושים אם מצאנו מדינה נהדרת להשקיע בה ורוצים להחליט באיזו עיר ושכונה לרכוש וכיצד להימנע מטעויות נפוצות?
אנחנו הולכים לדון בלוחות הברית של עולם הנדל"ן – העשה ואל תעשה שיכול לחסוך לכם לא מעט זמן, כסף ומפח נפש ולבסוף, יסלול את דרככם אל העסקה הטובה ביותר
אז נתחיל בדבר העיקרי שכדאי להבין ולקחת בחשבון, והוא – נדל"ן לא מציע נכסים נזילים
שלא כמו מניות ומטבעות קריפטוגרפים, לעתים קרובות אנחנו יכולים להיתקע זמן רב, לפעמים אפילו שנים! בניסיון למכור נכס נדל"ן. בשל כך, עליכם לוודא שכל נכס שתרכשו נמצא במיקום שיישאר חשוב ורצוי לעשר, עשרים ואפילו חמישים שנה קדימה.
במאמר הזה, אנחנו הולכים לבחון כמה דוגמאות היסטוריות המביאות לידי ביטוי עקרונות חשובים להשקעה בנכסים ולאחר מכן נצלול ונבין כיצד תוכלו למצוא את הנכסים הללו ולנווט בנוף ההשקעות בנדל"ן בכל מקום שתלכו בו בעולם. מוכנים להתחיל להשקיע בעצמכם?
המפתח הראשון – לדעת להשקיע נכון בנדל"ן בחו"ל, הוא להבין שמחירי הנדל"ן לא תמיד עולים
כבר יצא לנו לראות ממקור ראשון מה קורה כאשר אנשים מקבלים החלטות השקעה חשובות מבלי להתחשב בכדאיות ארוכת הטווח של ההשקעה שלהם.
וזה מתחיל עוד בשנת-2007, אם אתם זוכרים את השנה הקשה הזו כשהבורסה קרסה. המיתון הגדול עשה את הכניסה הגדולה שלו לבמה הפיננסית העולמית. לפני הקריסה אנשים רבים קנו בתים במדבר, היה ביקוש אדיר, נשמע מבטיח? אולי לא כל כך. מה קרה כשהשוק התפרק? באופן טבעי, אף אחד לא באמת רצה לגור במדבר, והרבה נכסים באותם אזורים הפכו לחסרי ערך ברמה כמעט מגוחכת. התוצאה שזה זה הייתה הרסנית, הפרנסה המיוחלת של אנשים רבים נהרסה, כולם קיוו לתשואה אינסופית שפשוט לא הגיעה, וכל מי שלקח משכנתא החל להיכנס לבור כלכלי.
אז כן, השיעור הראשון, בניגוד למה שכולם חושבים – מחירי הדירות לא תמיד עולים.
למעשה, הנתונים הכלכליים תומכים בדעה ההפוכה, שלפיה כל הדברים שווים, מחירי הדיור יישארו בקנה אחד עם האינפלציה.
אל תקפצו על כל עסקה זולה בסוף, זה יכול לעלות לכם ביוקר
לדעת איך להשקיע בנדל"ן בחו"ל זה לדעת מתי כדאי לשלם קצת יותר עבור השקעה טובה יותר. כמובן, בתוך עיר עצמה, יש הזדמנויות בעלות נמוכה שאנשים נמשכים אליהן. אל תעשו את הטעות ללכת למקום שנראה לא יקר, במקום מקום אחר עם נכסים בעלי אריכות ימים.
אם נשתמש בבוגוטה כדוגמה, מאז ומעולם היו שם דירות זולות לרכישה מיידית, ואנחנו מניחים שיש פוטנציאל להשכיר שם נכסים. אבל הנכסים האלה רחוקים מאוד ממרכז העיר.
אנחנו נעדיף לקנות נכס ברחובות ממוספרים, שבהם אתה בעצם בבוורלי הילס של בוגוטה. לאזור זה יש ביקוש גבוהה יותר בגלל העסקים, הקניונים והתיירים לדוגמה. זה המקום שבו כולם רוצים להיות.
באמריקה הלטינית, יש ביטוי שלדעתנו יתאר את המצב הזה – בתרגום הוא: "דברים זולים בסופו של דבר יקרים." אם נכסים מוצעים למכירה בזול, כנראה שיש לזה סיבה טובה. אל תאפשרו לעצמכם להתפתות לקנות משהו רק היא הוא ממש זול, כאשר במקום זה תוכלו להשקיע מעט יותר במשהו במאת יניב לכם תשואה יפה.
כמובן שיש מקום לבחירת אורח חיים אישי. למשל, יש אנשי שיבחרו לרכוש בית באיזה עיירה נידחת מול נוף מרהיב – כזה שיש אתכם כמקום מפלט לנפוש בו, אם יש לכם את התקציב לזה, לכו על זה, אנחנו חיים פעם אחת.
אבל אם אנחנו מדברים ביזנס, זו לא ההשקעה האופטימלית בנדל"ן, והנכס הזה כנראה לא יעלה את ערכו יותר מדי לאורך השנים.
האתגר של סביבת נופש הוא לזהות אם המקום יכול בעתיד להפוך לסביבת נופש – כמעט כל מדינת חוף יכולה ליצור כזו. טורקיה עשויה להחליט מחר להקים אזור נופש חדש, או שאלבניה תוכל לחזק את אזוריה במורד החוף ממונטנגרו ולהפוך למקום כדאי להשקעה.
לעולם אל תקנו נדל"ן בצורה אימפולסיבית ולפני שאתם שוקלים זאת היטב וכמה שיותר היבטים
האגדה מספרת שמלך סיאם (מה שהיא כיום תאילנד) נהג לתת פיל לבן לאנשי חצר שלא מצאו חן בעיניו. זה נתפס ככבוד גדול, אבל במציאות, זו הייתה קללה איומה, מכיוון שהיה צריך להאכיל אותם ולשמור עלים בבריאות ובתנאים טובים, בכל זאת מתנה מהמלך – ולטפל בפיל זאת אחריות כלכלית לא קטנה, לא התנסינו בזה תודה לאל, אבל אנחנו יכולים לדמיין את זה.
ראוי לומר שאם לא הייתם עשירים ההוצאה הזו הייתה מרוששת אתכם, ובכל זאת לא הייתם יכולים להיפטר מהמתנה, מכיוון שזה ייראה כחוסר כבוד להחריד כלפי החברה כולה.
במובנים רבים, הרגולציה הממשלתית במקומות רבים, מלאה בפילים לבנים שרק מוכנים להעניק לכם מתנות שכאלו.
עוד ב
מדינות רבות מתייחסות ליזמים זרים ומקומיים כאילו השקעה במדינתן היא פריבילגיה שרק תועיל לכם בחיים, ושהם עושים לכם טובה – במקום להיות עניין מועיל הדדי. והמציאות לפעמים משקפת תמונה אחרת – מה שיכול להוביל להשקעות גרועות שלא מחזירות מניבות תשואה ששווה את המאמץ, זה יכול גם להוליד מתחים ויריבות שבה הם עורמים עמלות ומיסים רק בגלל שהם יכולים.
משקיעים הגיוניים, לעומת זאת, פשוט עוזבים לשטחי מרעה ירוקים יותר. אבל זכרו שזהו שיפוע, הבחירה היא לא אנטגוניזם או אנרכיה של שוק חופשי, זה "כמה מכל הקיצוניות אתם מוכן לסבול".
לסומליה יש ללא ספק את השווקים החופשיים ביותר, אבל שלטון החוק שלה לוקה בחסר ופיתוח כלכלי לא צפוי להתרחש בגלל אי הוודאות הזו. לעומת זאת, לצפון קוריאה אין שווקים חופשיים, אבל יש לה את שלטון החוק. כל שאר המדינות נופלות על ספקטרום בין שני הקצוות הללו.
ואם נחזור לעניינינו, פילים לבנים, כשמדובר ברכוש – הקפידו לבצע את כל הבדיקות האפשריות באשר למדינה, לחוקי המס שלה, לאופן החזקת הנכס, להתפתחויות עתידיות, צפי תשואה, עלויות החזקה, ביקוש, אילו מיסים עליכם לשלם בעת קניית ומכירת הנכס, מנגנונים חברתיים. כל מה שיעזור לכם לקבל את התמונה המלאה יהיה מבורך.
לסיכום, אז איך להשקיע בנדל"ן בלי לסכן את עצמינו מעבר לרמת הסיכון הסבירה?
בעיקרו של דבר השקעה בנדל"ן היא דבר חיובי שיכול להניס לכם רווחים רבים ואפילו בבוא הזמן, להוציא אתכם לפנסיה מוקדמת, אם תפעלו בחוכמה. מה הסוד? לחקור והרבה. בדקו כל מקום, אם אתם יכולים, אפילו טוסו לשם ושוחחו עם מתווכים מקומיים, חקרו כמה שיותר על השוק, על התיירות והחברה המקומית – אתם רוצים לוודא שמדינה שאתם עתידים להשקיע בה יחסית יציבה, ועליית המחירים עולה לאורך השנים.
נכסי נדל"ן זה לא כמו נכסים פיננסיים אחרים שאתם יכולים לקפוץ פנימה ולצאת כאשר אתם מקבלים רגליים קרות – מדובר בנכס ממשי מאוד שלפעמים יעלה לכם הרבה מאוד כסף.
