הריבית הנמוכה על משכנתאות הנעה סביב 5% בהלוואות שהינן צמודות מדד מספקת יתרון חשוב ומהווה פתח והזדמנות מצוינת לנטילה של משכנתא בתנאים נוחים למדי. גם שער הדולר הנמוך שנמצא כיום בשפל וזאת על רקע ההיחלשות העולמית של המטבע האמריקני פועל לטובתם של רוכשי הדירות שהמחיר שלהן נקוב, ברוב המקרים, בדולרים. אפשרות משתלמת שניתן לשקול הינה מחזור משכנתא, כלומר – פדיון של המשכנתא הקיימת שנטלתם בעבר ובמקומה לקחת משכנתא זולה יותר ובתנאים נוחים ומשתלמים יותר. במאמר זה ריכזנו את כל המידע החיוני והרלוונטי שיסייע בידכם לקבל את התנאים הטובים ביותר בעת נטילת משכנתא ראשונה וכן טיפים מועילים.
- סוגי משכנתאות ובחירת המסלול המתאים
ישנן מספר קטגוריות וכמה מסלולים של משכנתאות, כאשר ההבדל ביניהם הינו בסיס ההצמדה. מסלול שהינו צמוד מדד – בריבית משתנה או קבועה. מסלול שקלי – מבוסס על ריבית פריים ומסלול שהינו צמוד מט"ח. בהחלט ניתן לבנות תמהיל של כמה מסלולים ולמעשה, המומחים מעידים כי כ – 70% מנוטלי משכנתא מעדיפים לקחת הלוואה שמשלבת כמה מסלולים. התמהיל הפופולרי ביותר כיום הינו של 30% בריבית קבועה, 35% צמודה לדולר, 15% בריבית משתנה ו – 20% במסלול של ריבית פריים.
- משכנתא בריבית קבועה – מומלץ ומותאם לשונאי סיכון
היתרון המרכזי והבולט של משכנתא שהינה צמודה למדד ובריבית קבועה טמון בכך שההחזר החודשי הינו קבוע וידוע מראש ולמעשה הוא נשמר לאורך כל חיי ההלוואה וזאת למעט ההשפעות של המדד. מסלול זה מאפשר התחלה של ההחזר בתשלום קטן שגדל עם הזמן ובהתאם להכנסות ומשום כך הוא מתאים במיוחד לזוגות צעירים הנמצאים בתחילת דרכם. החיסרון בהלוואה זו נובע מכך שבמידה ותרצו לפרוע את המשכנתא באמצעות סילוק מוקדם בהחלט ייתכן שתצטרכו לשלם עמלה עבור פירעון מוקדם וזאת במידה והריבית בשוק בזמן הפירעון הינה נמוכה מהריבית בה נטלתם את המשכנתא.
- ריבית משתנה – מסלול מומלץ כאשר הריביות בשוק הן גבוהות
במסלול שהינו צמוד למדד בריבית משתנה, הריבית נקבעת אך ורק לתקופה הראשונה של עד 5 שנים, כאשר לאחר מכן, היא משתנה בהתאם לריבית שהנוסחה שלה ידועה מראש. הלוואה זו מתאימה במיוחד בתקופה בה הריביות בשוק הינן גבוהות וצפוי שהן ירדו בזמן הקרוב. הריבית בתקופה הראשונה, ברוב המקרים, הינה נמוכה ממסלול של ריבית קבועה ובהחלט אפשרי לבצע פירעון מוקדם בנקודות יציאה מבלי לשלם עמלה עבור פירעון מוקדם. הלוואה זו מתאימה באופן מיוחד למי שיש לו אפשרות להחזרת כספים באופן קבוע ומחזורי. החיסרון במסלול זה ובסוג המשכנתא הזו הינו חוסר הוודאות לגבי שיעור הריבית העתידי ולכן הוא אינו מומלץ לשונאי סיכונים.
- הלוואה שקלית – ניתן לפרוע אותה בכל עת
בהלוואה שקלית, ההחזרים נקבעים בהתאם לריבית פריים שהינה 1.5% מעל לריבית המוניטרית – כיום 5.4%. היתרון במסלול זה שההלוואה ניתנת לפירעון בכל זמן וללא צורך בתשלום עמלה עבור פירעון מוקדם. בנוסף, הקרן נותרת נומינלית, ללא הצמדה למדד והיא משתנה אך ורק בהתאם לריבית הפריים. הניסיון מלמד כי לאורך הזמן, סך התשלומים במסלול הזה הינו נמוך, ברוב המקרים, בהשוואה להלוואות צמודות. החיסרון בהלוואה זו הינו שהשינוי מדי חודש יכול להיות משמעותי בהשוואה להלוואה צמודת מדד.
עוד ב
- מסלול צמוד למט"ח
מדובר בעיקר על הלוואות שהינן צמודות לדולר, אולם ישנן גם הלוואות צמודות למטבעות אחרים. במסלול זה פירעון מוקדם מתבצע ללא תשלום עמלת פירעון מוקדם. הריבית במסלול צמוד מטבע חוץ מבוססת על ריבית שנקבעת בשוק היורוקרנסי בלונדון שהינה ריבית הליבור המשתנה בכל 3, 6 או 12 חודשים וזאת בהתאם למה שנקבע בהסכם של ההלוואה. חשוב לדעת כי השינויים במסלול זה בהחזר החודשי עלולים להיות חדים מאוד וזאת בהתאם למטבע. מסלול צמוד למט"ח מתאים בעיקר למי שנהנה מהכנסות במטבע חוץ או שההכנסה שלו צמודה למטבעות בינלאומיים.
עוד ב
- התאמה אישית ליכולת הכלכלית ובניית תמהיל נכון ומשתלם
במידה והחלטתם לקחת משכנתא, עולה השאלה, איזה סכום לקחת מבלי שיהיה חשש שתקרסו כלכלית? הכלל הראשון והחשוב ביותר הינו להתאים את המשכנתא, עד כמה שניתן להכנסות שלכם ולצפי הכנסותיכם. כבר בשלב זה ומוקדם ככל הניתן, מומלץ וחשוב להתייעץ עם מומחים בתחום שיבצעו עבורכם בדיקות מקדימות, יבינו את מצבכם הפיננסי ואת הצרכים שלכם ויבנו עבורכם תמהיל משכנתא המותאם באופן אידאלי ליכולות ולצרכים שלכם. כלל חשוב ביותר הינו שסכום ההחזר החודשי לא יהיה גבוה משליש המשכורת של נוטל המשכנתא. על מנת לבחון את יכולת ההחזר, הבנק ידרוש מכם להציג תלושי משכורת וכן דפי חשבון של שלושת החודשים האחרונים. אחורנית. באופן כללי, ככל שאחוז המימון – החלק שהבנק מממן עבורכם מסך העסקה יהיה נמוך יותר ויכולת ההחזר שלכם גבוהה וטובה יותר כך תוכלו להשיג תנאים משופרים. במידה ואתם מעוניינים לדעת כמה תידרשו לשלם בכל חודש עבור המשכנתא שדרושה לכם, ניתן לקבל את כל התשובות במחשבון ייעודי שניתן למצוא באתרים מקצועיים של חברות וגופים המתמחים בייעוץ פיננסי.
אפשרויות נוספות
גרירת משכנתא
הליך בו הלווה מגיש בקשה להחליף בטוחה מסוימת עבור הדירה ששועבדה לבנק וזאת עם נטילת המשכנתא, בבטוחה אחרת בשל מעבר דירה או כתוצאה מהליך גירושין. תופעה רווחת הינה כאשר לקוח ששעבד את הדירה שלו בתמורה להלוואה, מבקש למכור את הדירה ולרכוש דירה אחרת וזאת מבלי שייאלץ לסלק את ההלוואה הנוכחית ובכך הוא יוכל לשמור על התנאים של ההלוואה שכבר קיבל. במקרה שכזה המשכנתא תיגרר מהנכס הנמכר לנכס החדש שנרכש.
הלוואת זכאות
הלוואת זכאות הינה הלוואה מכספי המדינה שהתנאים שלה נקבעים ע"י משרד האוצר ומשרד השיכון והבינוי. הלוואה זו ניתנת למי שנמצא זכאי לכך מטעם משרד השיכון ושקיבל תעודת זכאות. ניקוד הזכאות להלוואה מסוג זה מחושב בהתאם לכמה קריטריונים שונים: שנות הנישואין, מספר הילדים, מספר האחים והאחיות של בני הזוג ועוד. הלוואה הזו ניתנת, ברוב המקרים, בסכומים נמוכים והסכום העיקרי ניתן ע"י הבנקים וזאת באמצעות הלוואה משלימה. הלוואת זכאות ניתנת בריבית מועדפת והיתרון העיקרי והמרכזי שלה טמון בעובדה שניתן לפדותה ללא תשלום עמלת פירעון מוקדם.
הלוואת מקום
הלוואה זו ניתנת לזכאים לרכישת נכס במקומות שמשרד הבינוי והשיכון קבע לגביהם תנאים מועדפים, ההלוואה הזו תוענק, ברוב המקרים, בנוסף להלוואת זכאות רגילה.
- אופן חישוב הקרן
צורת החישוב על פיה מבוצעת העסקה, מבוססת על לוח שפיצר שעיקרו הינו תשלום אחיד וקבוע לאורך כל חיי ההלוואה וזאת כאשר מרכיב הריבית בתשלום הינו גבוה בתחילה וזאת ביחס למרכיב של הקרן. לאורך הזמן, מרכיב הריבית קטן ומרכיב הקרן גדל. בדרך כלל, עד למחצית מחיי הלוואת המשכנתא ישולמו כ – 60% מסך הריבית התקופתית של ההלוואה כולה. בהלוואות שהינן צמודות וארוכות, כל עלייה במדד תגדיל את הקרן ומשום כך גם את ההחזר החודשי.
- שדרוג המשכנתא
כל משכנתא ניתן למחזר באמצעות פירעון של המשכנתא הקיימת ונטילה של משכנתא חדשה בתנאים משופרים. חשוב לדעת כי הליך זה כרוך, בחלק מהמקרים, בתשלום עמלת פירעון מוקדם ולכן המחזור הינו משתלם רק במעדה ויישאר עודף חיובי לאחר סילוקה של ההלוואה הקודמת ותשלום הקנס. אפשרות נוספת של מחזור משכנתא הינה קיצור של תקופת ההלוואה, מה שאמור להביא לחיסכון בעלויות.
הריבית במשק מתנהגת באופן דומה לגלים, כלומר פעם היא עולה ופעם היא יורדת. כדאיות מחזור משכנתא הינה בתנאי, כמובן, שהריבית של המשכנתא החדשה תהיה נמוכה מהריבית שנלקחה במקור. כיום, הריבית על משכנתאות נחשבת לנמוכה ביותר, אולם חלון הזדמנויות זה הולך ונסגר והצפייה הינה לעלייה בריבית במהלך התקופה הקרובה, משום כך, כדאי להזדרז ולבדוק האם מחזור משכנתא משתלם עבורכם מבחינה כלכלית. את הבדיקה הזו רצוי לבצע בליווי ובסיוע של מומחים בעלי ניסיון בתחום מחזור משכנתאות שיוכלו לשקלל את כל הנתונים ולספק לכם הנחיות כיצד נכון לפעול.
- ביטוח חיים וביטוח מבנה
במידה ומצבכם הכלכלי יורע לאורך החזר המשכנתא, הסיכוי שתקבלו אישור למחזורה ע"י הבנק יורד, במקרים אלה רצוי להמתין עד לשיפור במצבכם הפיננסי האישי ורק אז לבצע מחזור, לחילופין ניתן לצרף בני משפחה להלוואה וזאת כביטחון נוסף שתספקו לבנק. הבנקים מחייבים את מקבלי המשכנתאות לערוך ביטוח חיים של נטול המשכנתא וביטוח מבנה של הנכס עבורו נלקחה המשכנתא. מטרת הביטוח הינה להבטיח סילוק חובות המשכנתא בכל מצב וגם במקרה בו הלווה נפטר טרם עת. חשוב לדעת כי לא חלה חובה לבטח את המבנה ואת הלווים בבנק, אך זו אפשרות. ברוב המקרים, הביטוח המוצע על ידי הבנק הינו יקר מהביטוח שמציעות חברות הביטוח ולכן קבלת ייעוץ פיננסי ממומחים במשכנתאות וביטוח הינה חיונית ועשויה להיות מועילה ומשתלמת. הכיסוי הביטוחי שניתן על ידי חברות הביטוח והבנקים זהה, ברובם של המקרים ומשום כך, כל שנדרש הוא לבדוק היכן הביטוח הינו זול יותר. את העלויות של הביטוח בבנק מול העלויות בחברות הביטוח השונות, ניתן לבדוק במחשבון ייעודי שתוכלו למצוא באתרים של חברות המתמחות במתן ייעוץ פיננסי וכמובן שתוכלו לבקש מצוות המומחים שיבצע את הבדיקה עבורכם.
ייעוץ מקצועי מחברה המתמחה בתחום המשכנתאות הינו מועיל ועשוי לחסוך לכם סכומי כסף גדולים ומשמעותיים במיוחד. עלות הייעוץ משתנה ונעה החל מ – 1,500 שקלים ועד ל – 3,500 שקלים למשכנתא חדשה וכ – 5% עד 10% מסך החסכון שיושג ממחזור המשכנתא. ללא ספק, אחד הצעדים הנבונים שניתן לנקוט בהם הינו פנייה למומחים בתחום המשכנתאות כבר בשלב מוקדם וזאת במטרה שילוו אתכם לאורך כל שלבי ההליך ויתאימו עבורכם את מסלול ותנאי המשכנתא בהתאם לשינויים בחייכם האישיים, במצבכם הפיננסי ובתנאים השונים המשתנים בשוק המשכנתאות לאורך הזמן.
