דירה משלכם, זה כנראה החלום הכי גדול והכי קשה להשגה של כל זוג צעיר בישראל. כל זוג חולם להתחיל את החיים החדשים שלו, לגדל את הילדים שלו ולצבור חוויות בדירה משל עצמו, אבל החלום הזה עולה לא מעט, ולא ממש קל להשגה. בשביל לקנות דירה ראשונה תידרשו שיהיה לכם הון עצמי בסך 25% מגובה הדירה, ואז הבנק ייתן לכם משכנתא על 75% מהסכום הנותר לדירה. אבל גם אם אתם מחושבים ועובדים בעבודה טובה, גם ההון העצמי של ה25% הוא לא קל להשגה לרוב האנשים, אז איך אפשר לנסות להתגבר על המכשול הזה, ולהגיע אל החלום שלכם, דירה משל עצמכם? – בכתבה הזו ריכזנו לכם כמה שיטות שתוכלו להשתמש בהן בשביל להצליח להשיג משכנתא – גם ללא הון עצמי.
הלוואה מהבנק – האם זה אפשרי?
יש תופעה די חדשה שהתחילה להיות נפוצה בשנים האחרונות, שבה לוקחים "הלוואה לכל מטרה" מבנק אחר, וזוג עם הכנסה סבירה יוכל לקבל את ההלוואה הזאת בלי בעיה וכך להציג את ההלוואה כהון עצמי של 25% מגובה הדירה. כשתגיעו לבנק עדיף לכם לחסוך מהם את העובדה הזו שההון העצמי שלכם הוא הלוואה מבנק אחר, ואפשר גם לקחת את הלוואה 3 – 5 חודשים מראש בשביל שהיא לא תופיע בפירוט האשראי שלכם. לאחר שתציגו לבנק את ההון העצמי שלכם מבלי שהוא ידע שזה הלוואה מהבנק, תוכלו לקבל משכנתא על סך של ה75% הנותרים ולקנות את הדירה הנחשקת.
תבינו, ההון העצמי קיים בשביל שהבנק יוכל לראות שאתם כן מצליחים לחסוך ו"להירגע" מהחשש שלא תוכלו לשלם את המשכנתא, אז הצגת ההלוואה כהון מבלי שהבנק ידע שזאת הלוואה היא הכרחית.
יחד עם זאת, חשוב לקחת בחשבון שבמהלך זה יש כמה סיכונים: קודם כל, אתם קונים דירה ב100% מימון, מה שאומר שתהיה לכם גם משכנתא וגם הלוואות להחזיר בכל חודש, ויש לכם כמה הלוואות פעילות בו זמנית. בשביל להבטיח שתוכלו להחזיר את המימון הזה תצטרכו להיות בטוחים שאתם ובני זוגכם מרוויחים מספיק בשביל להחזיר את ההלוואות האלו ועדיין לחיות בכבוד.
משכון הנכס של ההורים – אופציה מבטיחה
עוד אופציה מבטיחה שצברה תאוצה בשנים האחרונות היא משכון הנכס של ההורים וקבלת הלוואה לצורך הון עצמי.
אם להורים שלכם יש בית בבעלותם, זאת אומרת ללא משכנתא או שכבר סיימו לשלם עליה, או שלפחות 50% מהדירה בבעלותם, (שזה אומר שהם כבר בשלבי החזרת משכנתא מתקדמים). הבנק יוכל להתחיל לבדוק מה מצבם הכלכלי של ההורים ואיפה הם עובדים, במידה והם יאשרו זאת, תוכלו למשכן את ביתם ולקבל עד 50% משכנתא מערך הדירה. לאחר שתקבלו את סכום הכסף, תוכלו להציג אתו בתור ההון העצמי לקבלת המשכנתא.
היתרונות שהופכים אופציה זו לפתרון מבטיח ואטרקטיבי הם שכשמשתמשים במשכון הבית של ההורים בתור הון עצמי הבנק מציע תנאים יותר נוחים, כי כך הסיכון שהם לא יקבלו את הכסף בחזרה יורד משמעותית. בנוסף, גם הריביות יהיו נוחות יותר מכיוון שזו הלוואה נגד נכס נדלני המשמש בטוחה חזקה מאוד.
הלוואה ללא החזר – האם זה הגיוני?
לא, אתם לא בחלום, אבל אתם כן יכולים להשיג הלוואה ללא החזרים. אז איך זה הגיוני? המושג נקרא משכנתא הפוכה שזה אומר שאנשים בני 60 ומעלה שיש בבעלותם דירה שהיא לחלוטין שלהם (ללא משכנתא) יכולים למשכן את הדירה שלהם, לקבל עד 50% משווי הדירה, ולהעביר לכם את הכסף לשימוש בתור הון עצמי. אבל מה שקורה במשכנתא הפוכה הוא, שאתם לא חייבים לבנק שום החזרים עד הרגע שההורים שלכם נפטרים ומעבירים לכם בירושה את הדירה. כשהם עושים זאת אתם מוכרים את הדירה, מחזירים לבנק את חלקו בהלוואה, ובכך מסיימים להחזיר לבנק את ההלוואה להון העצמי שלכם.
רכישת דירה זולה יותר – כי הצלחה דורשת זמן
בדרך אל החלום הנקרא דירה משל עצמכם יש מהמורות רבות, ושיטות רבות לעקוף אותן. יש גם דרך אחת שדורשת קצת זמן, אך התוצאות שוות את ההמתנה.
אם הצלחתם לגייס הון עצמי מועט שלא מספיק להון עצמי לקבלת משכנתא לדירה שאתם רוצים, יש לכם אופציה נוספת שבה אתם קונים דירה זולה יותר, (בדרך כלל בשכונות ישנות אפשר למצוא). תמיד יהיה ביקוש לדירות, אז להשכיר אותה כנראה לא תהיה בעיה. אתם משכירים את הדירה ומחכים שערך הדירה יעלה, ובינתיים ממשיכים לגור בדירה שלכם, ומקבלים על הדירה השנייה שכר דירה.
כשערך הדירה עולה אתם יכולים למכור אותה ולהשתמש ברווח שנוצר מהתשואה בערך הדירה כהון עצמי, כי כנראה רווח זה יספיק לכם. וכך השגתם את ההון העצמי הדרוש למשכנתא בשביל הדירה שאתם רוצים.
שיטה זו טובה ודי בטוחה, אבל תזכרו שיכולים לקרות בעיות ועיכובים עם שכר הדירה שיכולים לפגוע בהכנסה מהנכס, כך שעליכם לקחת בחשבון בעיות כאלו ואחרות, ולהיות זהירים ומחושבים.
מחיר למשתכן – קנייה משתלמת עם תנאים נוחים
כנראה שכל זוג צעיר או לא צעיר, או בכללי כל אחד שמע על מחיר למשתכן. אז מה כל כך אטרקטיבי ומשתלם בקנייה זו? הקנייה במחיר למשתכן מגדילה את החלק של הבנק עד ל90% מהמימון, ולא רק זה, אתם גם משלמים בקנייה עד 20% פחות מהשווי של הדירה ללא המחיר למשתכן. כך שאתם יכולים לקנות דירה מהון עצמי שמתחיל מ100,000 ₪ בלבד, וגם אם זה פחות מ25% משווי הדירה.
בנוסף, המדינה נותנת מענקים לקונים במחיר למשתכן בערים מסוימות בפריפריה, והמענק לדירה בפריפריה נחשב כחלק מההון העצמי.
התנאים לזכאות למחיר למשתכן
- לא קיבלתם בעבר סיוע מהמדינה בתחום הדיור
- אתם אזרחי ישראל
- זוגות מאורסים (שיינשאו 3 חודשים מרגע הגשת הזכאות)
- זוגות נשואים
- רווקים מגיל 35 ומעלה
- חד הוריים עם ילד אחת לפחות שגילו לא עולה על 21
אז אם אתם עונים על הדרישות האלה קניית בית במחיר למשתכן היא אופציה מעולה להשגת מימון גבוה יותר מהבנק, ובכללי, לקבלת הנחה על הדירה.
עוד ב
הלוואה מגופים חיצוניים – תלוי איפה
הלוואה מגופים חיצוניים נחלקת לשני חלקים, ישנה הלוואה מתוכניות חיסכון וקרנות, שהיא בטוחה מאוד ואף עדיפה על הלוואות אחרות. והחלק השני הוא הלוואה מגופים שהם חברות אשראי וכדומה.
אז מה הם ההבדלים ביניהם?
הלוואה מתוכנית חיסכון, קרן פנסיה, קרן השתלמות ועוד
בהלוואה בגופים כאלה יש ביטחון וגם תנאי הלוואה וריבית טובים יותר מכיוון שיש לגוף שמלווה כסף כבטוחה וכך הריביות יהיו טובות וכדאיות.
מקרנות פנסיה תוכלו לקבל עד 30% הלוואה ללא מרכיב הפיצויים ומקופות גמל תוכלו לקבל בין 60% – 80% מהחיסכון הנזיל שזה אומר שהוא פעיל יותר מ6 שנים, ותוכלו לקבל עד 50% מהחיסכון הלא נזיל.
אם יש לכם קרנות השתלמות וקופת גמל או פוליסת ביטחון בסך של 500,000 תוכלו לקחת הלוואה על חשבונן בשווי של 350,000, ואם אתם רוצים ללוות אתם פשוט צריכים ליצור קשר עם מי שמנהל את הכסף שלכם באותו חיסכון, ולבדוק את שווי ההלוואה שאתם יכולים לקבל כנגד החיסכון.
הלוואה מגופים חיצוניים
בשנים האחרונות גם חברות אשראי ועוד גופים התחילו להלוות לאנשים, חברות ועסקים. הלוואות אלה פחות מומלצות מכיוון שהריביות שלהן יותר גובות מאשר משכנתא עם הון עצמי בבנק.
למה כדאי ללוות ממשפחה או חברים?
הלוואה ממשפחה או חברים לצורך השגת הון עצמי יכול להיות רעיון נפלא, אך כמו בכל מצב שכסף מעורב בו, צריך לקבוע חוקים ולהבהיר את כל התנאים.
לפני שאתם ממהרים ללוות, תבדקו קודם איך הם מצפים שתחזירו להם? האם זה יהיה כל הסכום בו זמנית או תשלומים חודשיים? ומה הדד ליין שהם מצפים שתחזירו להם?
אולי בכלל הסכום הזה הוא מתנה מהמשפחה? גם משהו שחשוב לבדוק.
בכל קשר שמעורב בו כסף יכולים לקרות מקרים ובעיות, וחשוב קודם כל שתבדקו מי האדם שאתם לווים ממנו, יכול להיות שהוא חבר טוב, אך אם לא מחזירים לו הלוואות בדיוק בזמן הוא נורא כועס. או שיכול להיות שהמשפחה מדהימה ומלווה כסף באהבה, אבל מהרגע שהם מלווים הם הולכים להתערב לכם בכל תהליך קניית הדירה ולהרגיש תחושת שותפות בתהליך.
המון דברים מעורבים בקשרים אישיים שלא יכולים לקרות בגופים כמו בנקים או קרנות, ועל כן חייב מאוד להיזהר. וכמובן, שלפני שאתם לווים אתם צריכים לוודא שאתם יכולים להחזיר את ההלוואה בזמן המצופה מכם, כי שוב, מדובר פה בקשרים אישיים וכסף יכול לגרום להרבה בעיות.
אז רק אם תמצאו מישהו שעומד בקריטריונים שלכם, שעשיתם איתו תיאום ציפיות ואתם יודעים שאתם מסוגלים להחזיר לו בזמן, תשקלו הלוואה.
אז בשורה התחתונה, משכנתא ללא הון עצמי זה דבר לא קל, אך בהחלט אפשרי. אם תהיו מספיק מחושבים וסבלניים תוכלו להגשים את החלום ולקנות בית משל עצמכם. בנוסף, אנו ממליצים לכולם להתייעץ עם יועץ משכנתאות מומחה שיוכל לעזור לך למצוא את הדרכים הנכונות עבורכם ולחסוך לכם עשרות ואף מאות אלפי שקלים.
