השוק הנוכחי: בין ריביות עולות לעליית מחירי הדירות

אחת הסיבות המרכזיות להתעוררות שוק הקרקעות היא הריבית שהלכה וטיפסה מאז 2023, והפכה הלוואות ומשכנתאות ליקרות יותר. משקיעים שהצליחו לחסוך הון ראשוני מוצאים עצמם מהססים לרכוש דירה במחירים מופרזים, ומתמקדים במקום זאת בהזדמנויות השקעה העשויות להניב תשואה משמעותית יותר – בין היתר בזכות עלויות כניסה נמוכות בהשוואה לדירה גמורה.
בד בבד, עליית מחירי הדירות לא נפסקת. כאשר המטרה היא לקנות נכס חדש למטרות מגורים או השקעה, רבים מגלים שהעלייה המתמדת מביאה לכך שסכום ההשקעה הראשוני הופך לכמעט בלתי אפשרי. במצב כזה, השקעה בקרקע מציגה חלופה נגישה יותר, שבוודאי מספקת גמישות רבה יותר בבחירת הזמן שבו יממשו המשקיעים את רכישתם – בין אם באמצעות מכירת הקרקע לאחר הפשרתה ובין אם באמצעות בנייה עצמית או בשיתוף פעולה עם יזם.

קרקעות כמנוע צמיחה – מדוע דווקא עכשיו?

מגמות דמוגרפיות מראות שתוך כעשור צפויה אוכלוסיית ישראל לחצות את רף 10 מיליון התושבים. מדובר בגידול משמעותי אשר מצריך פתרונות רחבי היקף של תשתיות, מגורים, מרכזי תעסוקה ומסחר. כחלק מהתכנון האורבני, ממשיכות הרשויות המקומיות והמדינה להשקיע משאבים בפיתוח אזורים חדשים וביישום תוכניות מתאר מקיפות.

1. מחסור בקרקע זמינה: ישראל היא מדינה קטנה בשטחה, ורוב המקרקעין מצויים בבעלות רשות מקרקעי ישראל. המשמעות היא שכמות הקרקע הפרטית (בבעלות מלאה) הזמינה לציבור מצומצמת מאוד – ולכן מחירה מטפס בהתמדה.
2. צורך בתכנון לטווח ארוך: הרשויות מזרזות קידום תוכניות מתאר חדשות, ובהן הפשרת קרקעות חקלאיות, הקמת שכונות מגורים ומתחמי תעסוקה המשלבים תעשייה ומסחר. מימוש אותן תוכניות מעלה משמעותית את שווי הקרקע הנמצאת בתהליך ההפשרה.
3. מרכזי ערים לעומת אזורי פריפריה: גם בקרקעות הנמצאות בפריפריה הולך וגדל הביקוש, הודות לתשתיות תחבורה משופרות (כגון רכבות ומחלפים חדשים) ולתוכניות התרחבות של ערים בינוניות בכל רחבי הארץ. כך נוצרות הזדמנויות נדל"ן חדשות גם באזורים שלא נחשבו בעבר אטרקטיביים.

כיצד תתכוננו להשקעה בקרקע?

נכון שהפוטנציאל גדול, אבל כדי לצמצם סיכונים ולמקסם את הסיכוי לתשואה גבוהה, חשוב להקפיד על כמה צעדים בסיסיים:

1. בדיקת המיקום: מיקום הקרקע חשוב לא פחות מהשאלה אם הקרקע הופשרה או לא. קרקע שנמצאת ליד צירי תחבורה מרכזיים או בקרבת ערים מתפתחות נהנית מסיכוי גבוה יותר להשבחה.
2. בחינת התוכניות התקפות: חפשו בתוכניות המתאר המחוזיות והמקומיות מה הייעוד העתידי של הקרקע, באילו שלבי הפשרה מדובר, והאם כבר הוגשו בקשות להיתרי בנייה.
3. ייעוץ משפטי ושמאי: שמאי מקרקעין יוכל לתת הערכה של שווי הקרקע תחת התוכניות העתידיות; עורך דין העוסק בנדל"ן יבחן את ההיבטים המשפטיים, הרישום בטאבו או ב"מנהל" (רשות מקרקעי ישראל) והיטלי השבחה עתידיים.
4. תוכנית מימון: בחנו את ההון الذמין שיש ברשותכם, ואם יש צורך – בדקו אפשרויות למימון חלקי דרך הבנק. זכרו שבמקרים מסוימים תוכלו לקבל משכנתא גם על קרקע, אף שכוחה פחות מזה של נכס בנוי.

חדשנות בתכנון ורגולציה

במהלך השנים האחרונות, עברו רשויות התכנון בישראל תהליכי דיגיטציה והאצה בקצב מתן האישורים. הדבר משפיע מאוד על תחום הפשרת הקרקעות והפיכתן לזמינות לבנייה בהיקפים גדולים יותר. כמו כן, עקב הרצון להפוך ערים ל"ירוקות" ו"צפופות פחות", מקודמות יותר תוכניות שמטרתן לאפשר בנייה איכותית יותר ופחות העמסה על אזורים קיימים.
חדשנות זו מביאה משקיעים רבים להאמין כי בשנים הקרובות אנו צפויים לראות גידול משמעותי בפרויקטים בשולי הערים, בשכונות חדשות ובבנייה לגובה – מה שמגדיל את הסיכוי שתוכניות הפשרה יאושרו מהר יותר בהשוואה לעבר.

סוגי קרקעות: מה חשוב לבדוק?

לא כל הקרקעות זהות, וכדאי להבחין בין כמה קטגוריות עיקריות:
1. קרקע חקלאית
o הקרקע מיועדת לגידולים חקלאיים.
o השווי הראשוני נמוך יחסית, אך השבחה אפשרית עשויה להניב תשואה גבוהה.
o הליך ההפשרה יכול להיות ארוך יחסית ודורש סבלנות.
2. קרקע פרטית עם תב"ע מאושרת
o שווי הקרקע גבוה יותר, אך סכום ההשקעה הראשוני גם כן גבוה.
o פחות סיכון בהיבט התכנוני: התוכניות בסטטוס מתקדם, וייתכן שתהליך הבנייה יחל בקרוב.
3. קרקע בבעלות רשות מקרקעי ישראל
o יש לבדוק היטב את מצב החכירה והאם מדובר בהסכם ארוך טווח או קצר.
o תהליכי השיווק נעשים במסגרת מכרזים, ולכן התחרות גדולה ולעתים המחירים עולים במהירות.

התפקיד של חברות שיווק קרקעות

רבים שואלים איך לבחור חברה או יזם שיובילו אותם בעסקה בטוחה. חברות עם ניסיון מוכח בשוק הקרקעות מעניקות משקיעים שקט נפשי, משום שהן מבצעות מראש את הבדיקות המשפטיות והתכנוניות הנדרשות, ועובדות בשיתוף פעולה עם שמאים, אדריכלים ועורכי דין.

בנקודה זו כדאי לשים לב שבשלב מתקדם של הכתבה, אפשר להתחיל לבחון קרקעות למכירה במגוון אזורים בארץ – בין אם זה בשרון, בגוש דן או באזורים בפריפריה שצוברים תאוצה. את המידע על אותן קרקעות ניתן למצוא דרך חברות ותיקות המתמחות בתחום, שיכולות להציע הסברים מפורטים ותוכניות ברורות עם אופק תכנוני.

בחירת השותפים לדרך

לא פחות חשוב מהקרקע עצמה, הם האנשים והגופים שילוו אתכם בתהליך. אם אתם מעוניינים להיכנס להשקעה עם ביטחון גבוה, כדאי מאוד לבחון את הפורטפוליו של החברה, את ההצלחות הקודמות שלה, את המקצועיות של הצוות המשפטי והשמאי ואת יכולתה לספק מעטפת מלאה למשקיע.
זו בדיוק המומחיות של א.ב מוראנו – יזמות ושיווק נדל"ן, חברה בעלת ניסיון רב שנים באיתור, פיתוח ושיווק פרויקטים בתחום הקרקעות. דרך תהליך בדיקה מדויק ועד ליווי צמוד בכל שלבי העסקה, החברה מאפשרת למשקיעים – מנוסים ומתחילים כאחד – לנצל בצורה מיטבית את הפוטנציאל הקיים בשוק ההולך ומחפש הזדמנויות בצד הקרקע.

לסיכום

שנת 2025 מצטיירת כנקודת מפנה חשובה בשוק הנדל"ן הישראלי. עליית הריבית והמחירים הגבוהים של הדירות מכניסות משקיעים רבים למצב של דריכות וחיפוש אלטרנטיבות סולידיות יותר, שנושאות בחובן פוטנציאל צמיחה משמעותי. השקעה בקרקעות, בין אם חקלאיות ובין אם קרקעות שהופשרו, עונה לצורך הזה בצורה מרשימה, בעיקר בזכות העובדה שהיצע הקרקע הפרטית מצטמצם והרשויות מקדמות תוכניות מתאר חדשות בקצב מוגבר.
עם זאת, אין להקל ראש במורכבות העסקה. נדרשת עבודה מקדימה מעמיקה: בחינה קפדנית של סטטוס תכנוני, היבטים משפטיים והאפשרויות למימוש מלא של ההשקעה. כאן נכנסות לתמונה חברות המתמחות בשיווק קרקעות המספקות מעטפת כוללת: הן איתור הפרויקט המתאים, הן בדיקה משפטית-שמאית והן ליווי צמוד שיכול למנוע תקלות ומכשולים מיותרים.
בשורה התחתונה, 2025 עשויה להיות שנה מצוינת לעשות בה את הצעד הבא שלכם בעולם הנדל"ן: בין אם תרכשו קרקע ותמתינו להפשרתה, ובין אם תשקלו לנצל את הכוח היזמי שמקדם תוכניות גדולות ברחבי הארץ. כל שנותר הוא לבחור נכון – ולזכור שלפעמים, דווקא בחוסר הוודאות הגלובלית, דווקא כשנדמה שהכל מתייקר, טמונה ההזדמנות לצעד משמעותי עבור העתיד הפיננסי שלכם.