מחקר מקיף על שוק המשכנתאות בישראל שנערך על ידי קבוצת גולדשטיין נדל"ן ופיננסים, חשף תובנות משמעותיות על האופן שבו בעלי בתים ומשקיעים מתייחסים להחלטות הפיננסיות שלהם. 

הניתוח חושף מגמות ואתגרים מרכזיים משמעותיים להתמודדות נכונה עם תחום המשכנתאות בארץ, והמחקר מציג כמה המלצות אסטרטגיות המותאמות לסביבה הכלכלית הייחודית, עם המלצות לאנשים שמעוניינים לבצע בחירות מושכלות ומשפיעות בהשקעות הנדל"ן שלהם.

היבטים שמשפיעים על שיעורי המשכנתא בישראל: תובנות מחקר קבוצת גולדשטיין

רוכשי דירות בישראל נדרשים להבין את ההיבטים שמשפיעים על שיעורי המשכנתאות, כדי להגיע להחלטות מושכלות כשהם מבקשים מימון לרכישת דירה. המחקר המקיף של קבוצת גולדשטיין על שוק המשכנתאות הישראלי חושף מספר מרכיבים מרכזיים המשפיעים על תעריפים אלו, ומספק תובנות חשובות לאנשים שמתמודדים עם שיקולים כלכליים מורכבים אלו:

אינדיקטורים כלכליים

כלכלת ישראל, לרבות האינפלציה, צמיחת התמ"ג ושיעורי האבטלה, משפיעים באופן משמעותי על שיעורי המשכנתאות. כלכלה איתנה בדרך כלל מניעה ביקוש גבוה יותר לדיור, מה שעלול לגרום להגדלת שיעורי המשכנתא.

מדיניות מוניטרית

לפעולות בנק ישראל, במיוחד שינויי הריבית והמדיניות המוניטרית, יש תפקיד קריטי בקביעת שיעורי המשכנתא. המחקר של קבוצת גולדשטיין מציג את האופן בו החלטות הבנק המרכזי משפיעות ישירות על עלות ההלוואות לרוכשי דירות.

תנאים כלכליים גלובליים

גם שוק המשכנתאות הישראלי מושפע ממגמות כלכליות עולמיות. שיעורי ריבית בינלאומיים, אירועים גיאופוליטיים ויציבות פיננסית גלובלית יכולים להשפיע על שיעורי המשכנתאות בארץ.

מדיניות ותקנות ממשלתיות

התערבות ממשלתית, כגון תמריצים או סובסידיות שמטרתן קידום דיור בר השגה, עשויות להוביל להורדת שיעורי המשכנתא. לעומת זאת, תקנות הלוואות מחמירות עשויות להגדיל את עלויות ההלוואות. הניתוח שלנו מדגים איך מדיניות זו משפיעה על תחום המשכנתאות.

כושר האשראי של לווים

הפרופיל הפיננסי של הלווים, כולל ציוני אשראי, יציבות הכנסה ויחסי חוב להכנסה, משפיעים באופן משמעותי על שיעורי הריבית שמציעים המלווים, כשאנשים עם ציוני אשראי חזקים, נוטים לקבל שיעורי משכנתא נוחים.

תובנות אלו, הנגזרות מהמחקר המפורט של קבוצת גולדשטיין, מסכמות את האופי הרב-גוני של קביעת שיעורי המשכנתא בישראל, ומיועדות להנחיית רוכשי הדירות לקבל החלטות פיננסיות אסטרטגיות יותר. כתוצאה מתובנות אלו, מנכ"ל הקבוצה פנה בקריאה למפקח על הבנקים לשינוי דחוף של המצב.

שיקולים חשובים שרוכשי דירות צריכים להתייחס אליהם 

המחקר האחרון שלנו על שוק המשכנתאות הישראלי מדגיש את החשיבות של הבנה מקיפה בבחירת המשכנתא הנכונה, וקבלת החלטה שמבוססת על המצב הכלכלי, היעדים וההעדפות על מנת לבחור את סוג המשכנתא המתאים ביותר.

הנקודה שחשוב לתת עליה את הדעת היא שהלווים נדרשים להבין איך להקצות את המשכנתא שלהם על פני מסלולי המשנה הקיימים, בהתבסס על גורמים כמו סכום ההלוואה הכולל, ההחזר החודשי המועדף עליהם ומשך ההלוואה. 

אז בין אם אתם מעוניינים לקחת משכנתא בריבית קבועה או משכנתא בריבית מתכווננת, חשוב שתהיה לכם הזדמנות לבחור מתוך מגוון רחב של אפשרויות ולקבל החלטות מושכלות.

וזה בדיוק נושא המחקר שלנו:

שיקולים כמו אינפלציה, ריבית ומדיניות ממשלתית משפיעים על קביעת שיעורי המשכנתא ועלויות האשראי מבחינת רוכשי הדירות, וללא שינוי במדיניות – ישראלים רבים לא יוכלו להרשות לעצמם לרכוש דירות.

לכן רוכשי דירות צריכים לשקול גורמים כמו קריטריונים לזכאות להלוואה, קנסות לפירעון מוקדם, והשפעת שערי החליפין על החזרי המשכנתא. שיקולים אלו חיוניים לביצוע בחירות מושכלות בתחום המורכב של המשכנתאות בארץ.

השפעת צמיחת הלוואות ריבית 

המחקר של קבוצת גולדשטיין על שוק המשכנתאות הישראלי מגלה עלייה משמעותית ביתרת הלוואות בריבית הפריים, שזינקה ב-126.9% בין השנים 2011-2014 – מעבר לצמיחה הכוללת ביתרות ההלוואות. 

בין דצמבר 2020 ליוני 2021 עלתה יתרת ההלוואות בקטגוריה זו ב-7.4%, שיעור גבוה מהצמיחה של 6.6% שנצפתה ביתרת ההלוואות הכוללת. עלייה זו קשורה היטב להסרת המגבלה של 33.3% על מסלול הלוואות הפריים בדצמבר 2020.

המחקר שלנו מספק הקשר קריטי והבנה של התפתחויות אלה, תוך שימת דגש על הדינמיקה המורכבת בשוק המשכנתאות בישראל.

הצורך בוועדה לבחינת מסלול משכנתא נוסף

ארז גולדשטיין, מנכ"ל ומייסד חברת גולדשטיין נדל"ן ופיננסים, הגיש במהלך שנת 2024 הצעה רשמית למפקח על הבנקים, להכניס אפשרות משכנתא חדשה ב-85% מימון ותקופת החזר של 40 שנה, המיועדת במיוחד עבור זוגות צעירים. 

יוזמה זו נובעת ממחקר מעמיק של קבוצת גולדשטיין על שוק המשכנתאות הישראלי, שהתמקד בבעיות המשמעותיות שרוכשי דירות ראשונות מתמודדים איתם משנת 2022, שמבוססות על העלאות חדות בריביות, השלכות המלחמה המתמשכת והאטה בבניה חדשה. 

כל התרחישים האלו הובילו לעלייה של 5.2% במחירי הדיור מתחילת השנה, ויצרו מחסום כמעט בלתי עביר מבחינת זוגות צעירים. מאמצים קודמים להקל על תנאי המשכנתא עבור רוכשים ראשונים נכשלו במידה רבה, והותירו רבים ללא מסלולים סבירים לבעלות על בתים.

מאפייני ההצעה:

הצעתו של מנכ"ל קבוצת גולדשטיין מבוססת על הצורך הדחוף לשנות את מגבלות המשכנתא הקיימות, כולל תקרת המימון הנוכחית של 75% ותקופת ההחזר המקסימלית של 30 שנה, שמציבים מכשולים משמעותיים עבור זוגות צעירים. 

עם הגדלת שיעור המימון ל-85% והארכת תקופת ההחזר ל-40 שנה – נוהגים מקובלים כבר במדינות כמו בריטניה, צרפת ושוויץ – גולדשטיין נדל"ן שואפת להציע גלגל הצלה לזוגות צעירים, ולאפשר להם להגשים את חלומות הבעלות שלהם על דירה, עם תשלומים חודשיים שהם יכולים לעמוד בהם.