עולם המשכנתאות מציע כמה דרכים באמצעותן ניתן להוזיל באופן משמעותי את עלויות הלוואת המשכנתא, לשנות את גובה ההחזר החודשי ואף ליהנות מתנאים משופרים וטובים הרבה יותר. אחת האפשרויות האטרקטיביות ביותר בתחום זה הינה מחזור משכנתא. מדובר בשיטה קלה למדי שיכולה לחסוך לכם עשרות ואף מאות אלפי שקלים. במאמר זה נסביר ונסקור את כל ההיבטים הרלוונטיים שכדאי לדעת הנוגעים למחזור משכנתאות, כיצד מתבצע ההליך וכיצד מתחילים בו.
מהם היתרונות במחזור משכנתא?
כאשר אתם ממחזרים נייר אתם תורמים לשמירה על איכות הסביבה, כאשר אתם ממחזרים משכנתא אתם תורמים בצורה משמעותית לעצמכם. תהליך מחזור משכנתאות הינו הליך פשוט, קליל ומהיר באופן יחסי שעוזר לבעלי המשכנתאות להשיג תנאים נוחים יותר וזאת בהתאם למאפיינים האישיים והספציפיים שלכם והמסלולים הקיימים בשוק. לכוח הפיננסי של הלווה יש משמעות רבה בבחירת מסלול וסוג המשכנתא ולמעשה, רבים מנוטל המשכנתאות מגלים לאחר מספר שנים כי המשכנתא אינה תואמת את יכולת ההחזר שלהם, בין אם לטובה ובין אם לרעה לדוגמא: הלקוח מרוויח יותר, התקדם או לחילופין מצבו הכלכלי הידרדר בשל פיטורין ממקום עבודה, גירושין ומסיבות אחרות. הבנקים מציעים מסלולים משתלמים ואטרקטיביים המותאמים למצבו הנוכחי של הלקוח, מה שפותח אפשרות למחזר את המשכנתא ולחסוך באמצעות מהלך זה סכומי כסף משמעותיים. באופן כללי ועקרוני, מדובר בסגירת המשכנתא העכשווית ונטילת משכנתא חדשה וכל זאת בליווי צמוד ואישי של יועץ משכנתאות מומחה ומקצועי שיבטיח שתעשו את הצעד וההליך בצורה הטובה ביותר.
מחזור משכנתא – מתי הזמן הנכון לעשות את המהלך?
מחזור משכנתאות הינו הליך מועיל ומבורך, אולם הוא לא מתאים לכל אחד ולא בכל שלב בחיים, משום כך עליכם לבדוק עם יועץ משכנתאות מקצועי ומנוסה האם מומלץ וכדאי להיכנס להליך זה. אחת ההמלצות בתחום זה הינה לבדוק את המשכנתא אחת לכל שלוש שנים וזאת על מנת להתעדכן בכל השינויים המתחוללים בעולם המשכנתאות ואולי אף ליהנות מהם.
- ריביות במשק – רבים מאתנו אינם מודעים ושומעים על הורדת ריביות ומלבד הבדיקה שמומלץ לעשות כל שלוש שנים, במידה ונתקלתם בחדשות של היום בהורדת ריביות במשק – בהחלט מומלץ לבדוק האם אתם למעשה משלמים יותר מכפי שאתם אמורים לשלם.
- שינוי מצב וסטטוס – ישנם אנשים שמתקדמים מאז שלקחו את המשכנתא מבחינת ההכנסה החודשית, נהנים מהתפתחות הקריירה ומהון עצמי גדול יותר, קיבלו ירושה או פדיונות ועוד. מצב שכזה דורש התייחסות, ובהחלט יכול להיות שאתם אמורים לשלם פחות מכפי שאתם משלמים.
- מעוניינים לסיים עם המשכנתא – נניח שכיום אתם משלמים החזר חודשי של 3000 שקלים בחודש על המשכנתא אך מרגישים שאתם יכולים לשלם 4500 ש"ח? ובכן זהו הזמן לבדוק אפשרות לשנות את התנאים של המשכנתא.
הליך מחזור משכנתא
תהליך מחזור משכנתא מלווה בבירוקרטיה וזאת בדומה לכל תהליך אחר. ההליכים הבירוקרטיים כוללים, בין היתר, מספר אגרות אותם תצטרכו לשלם, תיקים שיהיה עליכם לסגור ולפתוח מחדש אחרים והנפקה של דוחות כספיים. בין האגרות והטפסים אותם תצטרכו לשלם: עמלה בגין אי הודעה מוקדמת, עמלת היוון עבור הפרשי ריבית, עמלה תפעולית, עמלת הפרשי שער, עמלת ממד ממוצע, אגרה בגין ביטול משכנתא, הערכה של שמאי מקרקעין מקצועי, מורשה ומנוסה, תשלום עבור נסח טאבו, פתיחה של תיק חדש ועוד. למעשה נדרש לבצע את אותה הפרוצדורה שביצעתם בפתיחה של התיק הראשון נוסף לאגרות ועמלות יציאה עבור המשכנתא הקיימת. מאחר ומדובר בהליך המלווה בתשלום עמלות ואגרות שונות, בהחלט מומלץ להיעזר ביועץ משכנתאות מומחה, מנוסה ומקצועי שיסייע לכם לאמוד בצורה נכונה את הנושא והעניין, כך שתוכלו לצאת מורווחים. הייעוץ והליווי הניתן על ידי חברות מקצועיות המתמחות בתחום מיחזור משכנתאות, יקצר עבורכם פרוצדורות והליכים בירוקרטיים סבוכים ומתישים, ייעל את התהליך כולו, יסיר מכם דאגות וכאבי ראש מיותרים ויאפשר לכם למצות את האפשרויות העומדות בפניכם בצורה אופטימלית וכך לחסוך סכומי כסף משמעותיים.
התאמה לצרכים ולמאפיינים אישיים
במהלך חיי הלוואת משכנתא עשויים להשתנות בכל כמה שנים תנאי ההלוואה שהיו מקובלים בשוק, בין אם שמדובר בריביות שהופכות לאטרקטיביות מאוד ובין אם שמדובר במסלולים חדשים ומשתלמים במיוחד שטומנים בחובם רווחים עצומים ללקוח. מחזור משכנתא הינו למעשה תהליך של כיסוי משכנתא קיימת שנלקחה וזאת באמצעות משכנתא חדשה המציעה תנאים נוחים וטובים יותר מהתנאים הקודמים.
חיסכון כספי משמעותי
באמצעות מחזור המשכנתא ניתן לחסוך סכומי כסף משמעותיים שיכולים להגיע לעשרות ואף למאות אלפי שקלים, משום שהריביות הנמוכות והתכנון הנבון והחכם של המשכנתא ובחירה במסלולים המתאימים ביותר מביאים אותנו לקיצור של שנים ולחיסכון עצום. לא כל משכנתא כדאי למחזר, לדוגמא אם הלקוח לקח משכנתא לפני 5 שנים וכל היתרה שלה צמודה לפריים, הרי שזו תהיה טעות פיננסית לבצע מחזור של המשכנתא וזאת מאחר והפריים הינו המסלול הכלכלי הטוב ביותר שקיים. בנוסף לזאת, יתרת משכנתא קטנה מ 250 אלף ש"ח או תקופת משכנתא העומדת על פחות מ- 6 שנים אינה משתלמת וכדאית למחזור.
ליווי וייעוץ מקצועי מידי מומחים בהליך מחזור משכנתא
חברות וגופים מקצועיים המספקים ייעוץ וליווי פיננסי ומתמחים במתן הלוואות, אשראי ומחזור משכנתאות יציעו לכם את הדרכים הטובות והמשתלמות ביותר לשיפור תנאי ההחזר ולחיסכון של עשרות אלפי שקלים לכל הפחות. הליווי כולל ביצוע בדיקות למציאת המשכנתא המשתלמת ביותר עבורכם וכן שירות בדיקת כדאיות למחזור משכנתאות ללא עלות. בעזרת מומחים מקצועיים תוכלו לחסוך סכומי כסף משמעותיים באמצעות מציאת מסלולים התואמים את דרך חייכם הנוכחית וזאת דרך ריביות נמוכות ואטרקטיביות ביותר שניתן למצוא בשוק ובהחזר חודשי נוח במיוחד. חשוב שלא לחכות יותר מדי ולהתחיל לחסוך כבר מהיום.
ישנן דרכים באמצעותן מתאפשר לכל מי שמשלם משכנתא להוזיל את עלויות ההלוואה, או נכון יותר, את עלויות ההחזרים החודשיים. הבולטת מכולן היא מחזור משכנתאות, שיטה פיננסית די פשוטה שאם היא מתבצעת נכון ובעזרת ייעוץ מקצועי, היא חוסכת סכומים גדולים בתשלומי המשכנתא, שיכולים להגיע עד לעשרות אלפי שקלים. כיצד ניתן לבצע מחזור משכנתא, איך זה עובד ובכמה ניתן להוזיל אותה? כל התשובות לפניכם, במדריך העדכני למחזור משכנתאות.
מחזור משכנתא הוא הליך כלכלי שמטרתו לשדרג את המשכנתא הקיימת וליהנות מתנאים טובים יותר המתאימים גם למצבו הכלכלי של הלווה ולתנאי השוק. למעשה, ההליך כולל סגירת משכנתא קיימת ולקיחת משכנתא חדשה במקומה, שתנאיה יהיו טובים יותר מהקודמת. חשוב לוודא שהתנאים במשכנתא החדשה הם אכן משופרים וטובים יותר ללווים. ניתן לעשות זאת על ידי בדיקה מקצועית של יועץ משכנתאות שגם יאתר את המסלול הכדאי ביותר.
עוד ב
הוצאות נוספות בהליך מחזור משכנתא
בנוסף לעמלות שיהיה עליכם לשלם, בחלק מהמקרים, תצטרכו לקחת בחשבון הוצאות נלוות נוספות, בהן:
- אגרת ביטול המשכנתא הקיימת
- הוצאות בדיקת הערכת שמאי מקרקעין
- תשלום עבור נסח טאבו למחזור המשכנתא
- עמלה לפתיחת תיק למשכנתא חדשה
בנוסף, עליכם יהיה לדאוג למספר מסמכים ואישורים על מנת לבצע את התהליך בצורה תקינה:
- צילום של ת.ז.
- נסח טאבו של הדירה – הנכס
- הצגת תלושי משכורת אחרונים ופירוט של מצב חשבון הבנק בשלושת החודשים האחרונים
- לוח הסילוקים של המשכנתא המקורית כולל יתרת החוב
מדוע כדאי למחזר משכנתא?
במהלך השנים האחרונות השוק הכלכלי העולמי חווה לא מעט תנודות, חוסר יציבות ומשברים. מצב זה מוביל לירידות מחירים במשק כאשר גם לבנקים יש עניין לחזק את פעילותם הכלכלית ולכן הם מנסים להציע תמריצים שונים, בהם הורדת ריבית על הלוואות. בנק ישראל מושפע באופן משמעותי מיתר הכלכלות והשווקים בעולם ובעקבות החלטת נגיד בנק ישראל, נקבע תקדים, בו בנק ישראל הוריד את הריבית למינימום האפשרי של 0.1 אחוזים בלבד.
התאמה לשינויים בשוק המשכנתאות
בשנתיים האחרונות כתוצאה מצניחת מדד המחירים לצרכן והריבית, גם הריביות על מסלולי משכנתא השונים שצמודים לריבית הפריים ולמדד וכן המסלולים הקבועים, ירדו אף הם. מסיבה זו, נוצרה לנוטלי המשכנתאות הזדמנות נהדרת לשנות ולשדרג את המסלול של המשכנתא שלהם ולהתאימו למציאות הכלכלית שנוצרה וזאת בתנאי שהם נטלו את המשכנתא כאשר הריבית הייתה גבוהה בהשוואה לשיעור שלה כיום.
לווים שנטלו משכנתאות, במהלך השנים האחרונות, בתקופה בה הריבית הייתה נמוכה, יגלו באמצעות חישוב פשוט במחשבון ובאמצעות קבלת ייעוץ מקצועי למשכנתא כי לא כדאי להם לבצע הליך של מחזור משכנתא, אלא אם המצב הפיננסי שלהם השתנה והם יכולים להוזיל באופן משמעותי את המשכנתא ולשפר את תנאיה.
מסלולים מומלצים ללווים המעוניינים לבצע מחזור משכנתא
על מנת ליהנות מהוזלה משמעותית בעלויות של החזר המשכנתא ומשיפור ושדרוג התנאים, חשוב להכיר וללמוד את המסלולים הקיימים וחשוב שלא להסתפק בהצעה מבנק אחד בלבד. קיימים כמה מסלולי מחזור משכנתא מהם תוכלו לבחור ובמטרה להפחית ככל ניתן את מידת הסיכון המלצת המומחים בנושא הינה לקחת משכנתא חדשה- ממוחזרת המבוססת על שילוב של כמה מסלולים, הליך זה נקרא תמהיל משכנתא.
מסלול ראשון: ריבית פריים בשיעור 33% מהתמהיל
במסלול זה ישנם כמה יתרונות שהמרכזי שבהם טמון בעובדה שמדובר במסלול שאינו צמוד למדד ולכן ניתן למחזר או לפרוע אותו מבלי לשלם עמלת פירעון מוקדם. מדובר במסלול זול בהשוואה למסלולים האחרים וגם במידה והוא נלקח בתמהיל המשכנתא לאורך שנים ארוכות, הריבית לא תיפגע. החיסרון במסלול זה הוא שהפריים משתנה בכל חודש. משמעות העובדה הזו היא שבמידה והריבית תעלה ותטפס מעלה וזה מצב אפשרי, על פי דעתם של המומחים, ההחזר החודשי יעלה אף הוא באופן מיידי מה שישפיע על גובה תשלומי ההחזר החודשיים וכן על העלות הכללית של המשכנתא.
מסלול שני: ריבית קבועה במסלול בשיעור 50% מהתמהיל.
מסלול הנחשב בטוח באופן יחסי המקנה יציבות וודאות בתשלומי ההחזר, אך עם זאת מדובר במסלול יקר יותר שלא משתנה וזאת מאחר והוא אינו מושפע מירידה או עלייה של ריביות ומדדים. היתרון המרכזי במסלול זה הינו יציבות של המשכנתא והוודאות שלא יהיו הפתעות בגובה ההחזר. במידה והריביות יעלו, הרי שההחזר החודשי שלכם לא ישתנה או יושפע במסלול זה. החיסרון במסלול של ריבית קבועה הינו שלרוב תיאלצו לשלם קנסות עבור פירעון מוקדם. נוסף על כך, על מנת שהבנק יבטיח עצמו מפני עלייה בריבית ובמדד הוא מחשב בהחזרים את המדד המוכנס לסכום ההחזר. המשמעות הינה, תשלום של ריבית גבוהה יותר עבור ההחזרים הקבועים.
בדיקות מקצועיות וייעוץ מקצועי מידי מומחים
חשוב לציין כי כל נתונים הללו הינם משוערים ועשויים להשתנות כתוצאה משינויים בריביות המתרחשים במהלך השנה. לכן, חשוב להיוועץ עם יועץ משכנתא המומחה בתחום וגורמי מקצוע ולוודא מהו המצב העדכני ואת אמיתותם של הנתונים ולא לבצע מהלך או צעד בפזיזות ומבלי שביצעתם בדיקה מעמיקה ומקצועית. את הבדיקה ניתן לבצע באמצעות מחשבון ייעודי וכמובן להיעזר במומחים שילוו אתכם ויעניקו לכם ייעוץ מקצועי.
